還在用「舊思維」繳「新稅制」

的冤枉錢嗎？一個觀念沒轉過來，獲利直接蒸發25%。

上個月，我們舉辦的「三三菁英會」邀請到透明房訊總經理
籃茂山。
他分享了許多法拍市場的趨勢，而就在議程進行到一半時，
他看似不經意地拋出一個問題：
「各位，現在法拍得標，你們的增額款項，是加在土地，還是加在建物上？」
這個問題一出，我腦中「轟」的一聲，瞬間一陣冷汗。
因為答案，對我們這些在房地產打滾多年的人來說，
幾乎像呼吸一樣自然：「當然是加在土地上啊！」

因為很久以前，我去法拍的時候，得標的價款就是加在土地上，這是個鐵律、是個常識。
這麼做的目的，是為了在未來出售時，能最大化地規避可怕的「土地增值稅」。
但是，現在，還是這樣嗎？

如果你現在還這麼做，那你正在犯一個會讓自己或客戶，未來虧掉數十萬、甚至數百萬的致命錯誤。
因為，時代變了，主要的敵人，也早就不是土增稅了。

在房地合一稅還未出世的年代，房地產交易最大的稅務敵人，叫做「土地增值稅」。
它的計算基礎，是根據你持有土地期間的「公告現值」漲幅來課徵，
持有越久，漲得越多，稅就越驚人。(大約20%) 因此，所有市場參與者，都有一個共同的默契與智慧：
在合法範圍內，盡可能地將成交總價「分配」到土地價值上。

這就是一個簡單的反射動作。
在法拍市場拍賣的時候，那筆高於底價的「增額」，我們總會毫不猶豫地全部灌入土地成本。
這樣一來，土地的「取得成本」被墊高了，未來出售時，
帳面上的增值空間就被壓縮，自然就能少繳很多土增稅。
這個作法，在當時是如此的正確、如此的聰明。

這個觀念，就像在鄉下田間看Google導航一樣，
不要用腦，就是跟著開，直到卡在田間的田埂上。

真正的轉折點，是「房地合一稅」橫空出世。
簡單粗暴地說，它只問你一件事：「這整筆買賣，你總共賺了多少錢？」
然後，根據這個總獲利，課徵一個最高達45%的驚人稅率。
這一下，遊戲規則徹底改變了。過去最大的敵人「土地增值稅」(約20%)，
突然變成一個小角色。真正的大魔王，變成了「房地合一稅」(45%)。

你發現問題的恐怖之處了嗎？
如果我們還死守著舊思維，把法拍得標的「增額」全部灌在土地上，
去省那個20%的土增稅，就等於親手把大量的「獲利」留在建物上。
未來出售時，建物這部分的龐大利潤，將會被房地合一稅以45%的稅率狠狠咬住。

為了省20塊，卻多付了45塊的稅。

這已經不是合法「節稅」，這是合法「敗家」。

正確的做法，應該是180度大轉彎：將「增額」的投標金額，優先、甚至全部灌注在「建物」上。
這樣做，會拉高建物的取得成本，大幅壓縮未來的應稅獲利，直接挑戰那個45%的大魔王。

一來一回，稅務成本的差距，輕輕鬆鬆就是25%。一筆一千萬的交易，就差了幾十萬，甚至上百萬。

時間過了一個月，我還是想要把這些知識分享出來，因為他給我最大的體悟是，
在任何專業領域，最可怕的不是「無知」，而是「過時的知識」。
要是沒有一隻學習、一直更新相關的思考模式，這些慣性，反而會成為我們前進最大的阻礙。

知識最大的詛咒，不是無知，而是活在過去的知識裡，卻不自知。

你是不是也有相同的經驗呢？讓我們一起保持警醒，持續學習。