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土地法第34條之1 多數決賣房子：條件、流程、少數方權益
共有不動產並非一律要全體同意才能處分。土地法第34條之1設有多數決例外，但它不是「票多就贏」：門檻、書面通知、價金分配與登記文件都要正確，少一個程序就可能留下爭議。
兩種門檻，符合一種即可
- 人數與持分雙過半：同意者人數超過全體二分之一，持分合計也超過二分之一。
- 持分超過三分之二：同意者持分合計超過三分之二時，不計算人數。
例如三人各持分三分之一，其中兩人同意：人數二人超過半數，持分合計三分之二也超過半數，符合第一種門檻。若一人持分七成，該人本身的持分已超過三分之二，可檢查第二種門檻，不需要再虛構另一位共有人來「湊人數」。
法定適用範圍，不包括所有「負擔」
現行條文明列的是共有土地或建築改良物的處分、變更，以及設定地上權、農育權、不動產役權或典權。出租與抵押權並未直接列在這一項文字裡，不能用一句「設定負擔」全部包進來。
操作上不可省略的步驟
- 確認共有型態與持分：先看登記謄本，公同共有與分別共有的計算方式不能混用。
- 確認門檻與交易條件：同意者、價格、買方、付款及分配方式都要具體。
- 事先書面通知：對其他共有人通知處分內容；不能書面通知者，依法定方式公告。
- 處理價金與權利：多數方對少數方應得對價負連帶清償責任，登記時也須提出已受領或依法提存等證明。
- 完成交易與登記：由地政士或律師依個案檢核文件、自我交易及稅務風險。
少數方不是沒有保障
少數共有人應被事先通知，並按其權利取得應有對價。若認為價格、通知或提存程序有問題，應儘早保留證據並諮詢專業。多數決解決的是「不能因一人拒絕而永遠僵住」，不是允許多數方任意犧牲少數方。
土地法第34條之1高度依賴文件與程序。網站可以幫你先判斷是否值得走這條路，但不應把文章當成可直接照抄的登記操作手冊。
延伸問題
只要同意的人數過半就可以嗎？
不行。原則上要「人數過半」且「持分合計過半」同時成立；若同意者持分合計超過三分之二，則不計人數。門檻使用的是「超過」，不是剛好二分之一或三分之二。
一個人持分七成，也能使用多數決嗎？
可以檢查第二種門檻。因其持分已超過三分之二，依法不計人數；但仍須履行通知、價金與登記等程序，不能只憑持分直接過戶。
少數共有人一定有優先購買整間房子的權利嗎？
不能這樣一概而論。土地法第34條之1第4項明文規定的是「共有人出賣其應有部分」時，其他共有人有同價優先購買權。以多數決出售共有物全部時，是否及如何適用，應依交易結構與執行規定個案確認。
通知不到共有人，還能辦嗎？
法條允許不能以書面通知時以公告代替，但公告方式、內容與證明都必須符合規定。失聯並不代表程序可以省略，實際辦理前應由地政士或律師檢核。