「不要租給那位 60 歲的房客...」

從日本韓國的示範，看台灣租屋新法如何帶領房客走向地獄。

「你覺得要租給哪一個好？」
「我建議你不要租給這個
單身又 60 歲的這個房客。」
「為什麼？」
「哥，政府現在要修法，
規定以後房東很難趕人，
還要限制漲租。
這個房客 59 歲了，單身，
沒老婆沒小孩。
萬一過兩年他生病或失業了，
依照新的法規，
你趕不走也賠不起。
為了避險，
我們現在都建議房東，
儘量選年輕人或夫妻會比較好。」

這是一段我上個禮拜，
跟租屋仲介的對話。

我聽了很難過，
因為這是一個關於
「善意政策如何開啟地獄之門」
的故事，
從百年前的日本，
到三年前的韓國，
而此刻的台灣，
正踏上這條路。

把時間拉回 1911 年，
那是日本租屋史的分水嶺。
當時政府為了保護弱勢，
祭出了《借地借家法》，
規定房客一旦租了房，
房東若沒有「正當理由」
（例如房子要倒了、
房東自己無家可歸），
就永遠不能趕走房客。

這在當時被視為德政，
直接把租屋權，
變成了「所有權」的永久權利。

但 50 年後，報應來了。
房東們發現，
出租房子變成了一場豪賭，
只要租錯一個人，
這房子基本上就等於「送給他了」，
賣也賣不掉，收也收不回。

日本房東嚇死了，
寧願把房子空著養蚊子，
也不願出租。
市場上出現了詭異的現象：
有錢也租不到房。
這就是典型的「弱弱相殘」：
老房客死守著便宜的舊租約不走，
新房客拿著錢在街上流浪。

為了解決這個現象，
日本政府後來在 2000 年，
推出了「定期借家制度」，
試圖緩解僵局，
但現行的法律依然極度偏向保護房客。

既然法律不讓我趕走「爛房客」，
那身為房東，我要怎麼自保？
答案很簡單：
用「錢」與「人脈」築起高牆，
在門口就把你擋下來。

這就是為什麼在日本租屋，
會讓台灣人崩潰的原因，
你必須通過層層關卡： 1.禮金：
給房東的 1~2 個月租金。
這不是押金，
是「謝謝你願意冒險租給我」的紅包，
退租不退。

2.天價初期費用：
押金（扣清潔費）、
仲介費、換鎖費、
火災險、保證公司費…
進場就要噴掉半年租金。
退租不退。

3.連帶保證人：
這是最可怕的一關。
你不繳房租，保證人要賠身家。
沒有日本親戚當保證人？
滾。

日本房東的邏輯是：
因為我很難趕走你，
所以如果你連這些錢都拿不出來，
連個像樣的保證人都找不到，
那你就是潛在風險，我承擔不起。

如果你覺得日本太遠，
看看隔壁的韓國。 2020 年，
韓國強推《住宅租賃保護法》，
核心也是「保障4年租期」
與「限制漲租」。

結果市場瞬間休克。
韓國房東為了避險，
選擇在簽約前
「一次漲足未來 4 年的租金」，
或者乾脆「寧願空屋也不出租」。
結果房源大幅縮水，
首爾租金直接暴漲。

現在，台灣正打算把這套劇本搬過來。
因為社宅蓋不出來，
內政部就把腦筋動到「私人房東」頭上。

最新的《租賃條例》修正草案，
打算祭出3條。

1.保障至少 3 年租期，
且房東不得拒絕續約。
房子出租以後，
不想租給繳款不正常，
或爛房客，
抱歉，沒有這回事，
你的房子不是你的。

年紀大的房客，
繳款不正常的比例，
遠高於一般人。

2.限制續約租金漲幅
只能漲3%，
所以乾脆一開始就租高價，
韓國已經示範給大家看了。

3.強化租賃雙方權益保障
對房東來說，就是空話一句，
如果上面都成立的話，
那房東更不敢租給單身高齡者，
法院判決會拖很久，
輿論也會罵死房東。

我們都討厭壞房東，
都希望老有所終。
但我們必須承認一個殘酷的現實：
房東是普通人，
不是慈善機構。
他們靠收租過活，
無法承擔陌生人後半生的安養責任。

我知道會有很人說我太沒道德，
那我想問一下各位，
假如你有房的話，
你會選擇下面哪一種房客呢 ？

1. 28 歲情侶 2. 60 歲單身大哥

我後來選擇租給 1 的房客。