朋友問我房價跌了沒，我把第一線看到的「市場狀況」

，一次說清楚。

「所以，房價到底跌了沒？」

這大概是過去半年，我身為一個第一線的房地產投資者，被問過最多次的問題。
我的朋友、我的客戶，甚至是我的家人，每個人都帶著一絲期待和不安。
他們看著新聞，聽著房貸利率不斷創下新高，感受著銀行核貸越來越嚴格的現實，
幾乎所有的跡象，都指向一個教科書般的答案：市場寒冬已至，價格即將崩落。

但如果我直接告訴你，
根據我每天在台北市、三重、蘆洲親眼所見的真相是—— 「房價，沒有跌。」

你可能會覺得我在騙你。
請先別急著反駁，因為這個「沒有跌」的背後，
藏著一個比單純漲跌更複雜、也更殘酷的市場現實。

如果你問任何一個仲介，過去這大半年過得怎麼樣？
十個有九個會苦笑著搖頭。
剩下一個說沒影響的，是因為他離職了。

店裡的業績，大概只剩下打房前的三成；
過去平均6個月能賣掉的房子，現在可能要掛一年到兩年。
業務每天的碰到的，就是買方抱著「撿便宜」的心態，開出芭樂價；
賣方則堅守著自己的價格底線，不願相信市場風向已變。

整個市場像被一層厚厚的冰給凍住了。
買賣雙方在冰層的兩端互相觀望，誰也不肯先動。
再看銀行稀稀落落的貸款申請件數，
都在告訴大家：市場，確實冷了。

但就在這片看似蕭條的冰原上，
總有幾處地方，不斷冒出灼熱的蒸氣。

但是當一間條件不錯、價格便宜、
總價在2000萬以內的房子釋出時，也是一樣秒殺。
當一間符合頂端客層需求的豪宅
（台北市6000萬以上／新北市4000萬以上）出現時，
因為這樣的總價帶本來就難貸款，
所以買房的人甚至比之前還要精準、果斷。

其實房價分成兩個世界。

因為第一個世界，是「生存必需品」的世界。
在這個世界裡，房子不是投資品，而是成家立業的容器。
總價2000萬以內的產品，是絕大多數雙薪家庭、首購族能夠負擔的極限。
對他們而言，壓力再大，也大不過孩子要上學、家庭需要穩定空間的迫切。
他們的需求是「剛性」的，就像你不能不吃飯、不喝水一樣。
所以，只要有負擔得起的物件出現，他們就會毫不猶豫地出手。
這股強大的剛性需求，像一道堤防，死死地擋住了價格下跌的洪水。

第二個世界，是「資產配置」與「改善型換屋」的世界。
這個世界的主角，是那些總價在2000萬到4000萬之間、
坪數不大不小、定位有些尷尬的產品。
對於潛在買家來說，買下它，生活品質的提升有限，但財務槓桿卻會瞬間拉滿；
對於賣家來說，它又不是非賣不可的資產。
於是，這個區間的產品，就成了這場寒冬中，被凍得最徹底、賣得最辛苦的一群。

我們一直以為房市是一個整體，會齊漲齊跌。
但現實是，它已經演化成了一個M型社會的縮影—— 金字塔頂端和底層的需求依然穩固，而夾在中間的那一大塊，卻迷失在了方向之中。

所以，別再問房價跌了沒。
精準的問法應該是：「哪個區間」的房價跌了沒？
我們以為還在同一個市場裡載浮載沉，其實早已活在兩個互不相干的平行時空。

我把文章中第一線觀察的重點列出，不討論特例 -房貸還是一樣難貸款，銀行每個月的購屋貸款件數都稀稀落落 -房貸購屋利率越來越高，3%上下已經變成常態 -仲介店業績大多變成打房前的3成上下 -賣屋時間會拉到打房前的3~5倍 -帶看出價比率低，出價芭樂 -好案子還是一樣瞬間結案 -低總價市場的房價沒有跌

你呢？在這波詭譎的房市中，你看到了什麼？