前屋主違規，為什麼罰單卻寄給我？

因為你「繼受」了別人的違規人生

那天下午，
手機鈴聲急促地響起。
電話那頭是我的客戶，
聲音聽起來焦慮又無助，
背景甚至聽得出一絲顫抖。

「怎麼辦？
市政府的人剛走…
隔壁鄰居檢舉我們家亂變更格局！」
「市政府的人說要開罰！」

這是一個典型的跟鄰居相處不好，
他們家最近因為一個鞋櫃放在外面，
就跟鄰居大吵一架，
鄰居一氣之下，
可能因為住了很久，
知道原本的格局，
就使出了殺手鐧，
向建管處檢舉違建。
因為他知道客戶的房子，
一定不合規。

我冷靜地安撫他，
開始釐清現況：
「先別急，你自己住進去後，
有動過格局嗎？」

「沒有啊！冤枉啊！」
他急得像熱鍋上的螞蟻：
「我買來的時候就是這樣子啊！
完全沒動過！」

我接著問關鍵問題：
「那你前一手屋主呢？
你有印象他有動過嗎？」

電話那頭沉默了幾秒，
他猶豫地說：
「好像…
仲介說過有把兩房改成三房，
多隔了一個房間出來…
但我也不確定。」

「好，沒關係。」
我當機立斷給出指令：
「你現在立刻去市政府申請『竣工圖』。
這張圖是房子的身分證，
代表它剛蓋好時最原始的樣子。
你要快，因為建管處既然來過了，
如果你沒在期限內提出證明或改善，
罰單很快就會寄到。」

掛上電話，我嘆了口氣。
我知道接下來會發生什麼事，
而這正是大多數屋主，
最難以接受的真相。

一個禮拜後，
客戶拿著剛申請出來的竣工圖，
跑來找我，
我們把圖紙攤開在桌上，
旁邊放著他家的現況照片。

證據確鑿。

圖紙上明明白白畫著「兩房」，
但他的家現在卻是「三房」。
多出來的那個房間，
明顯是後來增建的。

客戶指著圖紙，
像是抓到了救命稻草，
眼睛發亮地說：
「你看！這證明了原況是兩房！
我買來就是三房，
這代表違規的是『前屋主』對吧？
那我們跟建管處解釋，
這不是我做的，
叫政府去罰前屋主，
不要罰我，
這樣可以吧？」

「不行。」
我搖搖頭，
語氣堅定但遺憾：
「根據建築物室內裝修管理辦法，
這筆帳，
還是得算在你頭上。」

客戶愣住了，
臉上的表情從期待轉為錯愕，
最後變成憤怒：
「為什麼？這不公平！
我又沒違法，
為什麼是我要買單？」

我耐心解釋：
「在法律上，
買賣契約成立的那一刻，
你接收了鑰匙，接收了權狀，
成為『所有權人』的那一刻起，
你就概括承受了，
這間房子的所有權利與義務。
這就叫做『繼受』。」

「政府的邏輯很簡單：
既然你們現在買了這間房子，
也住在裡面，
你們就是現在的『所有權人』。
在法律認定上，
既然沒有之前的申請紀錄，
現況的違規，
就是歸責於現任屋主。
不管是不是你親手敲的牆，
現在擁有這面牆的人，是你。」

客戶沈默了很久。
「那我現在該怎麼辦？
鄰居已經檢舉了，
官員也來看過了，
甚至還拍了照…」

「你現在唯一的路，
就是止血。」
我給出最後的專業建議：
「因為鄰居已經檢舉，
市政府的人也已經來拍照存證，
現在擺在眼前的路只有兩條：
一是硬碰硬，
等著被連續開罰，
每次六萬，
罰到你改善為止；
二是認賠，
花一筆錢請建築師補辦室內裝修許可。」

客戶沒講話，
我能體會他的心情，
那一種「啞巴吃黃蓮」的苦澀。

我放緩了語氣，
對他說：「我能了解你的苦澀，
我是局外人，
但是假如我是你，
我會補辦室內裝修許可，
這筆錢不是拿來裝修，
而是買你以後每天回家的『安心』。
你想要以後每次有人按門鈴，
都擔心是建管處來檢查嗎？」

客戶沉默了許久，
最後點點頭：
「那孔老師，
你幫我推薦一個建築師，
我要補辦室內裝修許可。」

這件事給我4個可以分享的

1.沒有申請室內裝修許，
會被連續處罰每次6萬元
而且限期改善，
也就是不會只罰錢就結束。

2.不要隨便跟鄰居吵架
為了小事，搞得自己這麼不開心，
真的是沒有必要。

3.去市政府申請竣工圖，
可以看到當初的送審圖說，
那就是你房子原本的現況。

4.雖然是繼受，
但是其實你也繼承了利益，
這個事情看起來這麼完美，
但是你可以換個角度來看，
假如你買到的當天，
就有建商跟你說已經都更成功了，
這個時候，
你會願意把這個利益跟給前屋主嗎？

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